專業停車設備

由於機械停車設備「汰舊換新」所費不貲，動輒數百萬元，通常已經達到公寓大廈規約「重大修繕」額度。依據公寓大廈管理條例第11條規定:「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」因此，機械停車設備汰舊換新所需費用若以逾重大修繕額度者，自應召開區分所有權人會議決議之，所需費用當由公共基金支付；社區若無公共基金，則應由區分所有權人按其共有之應有部份比例分擔，故簡易昇降式之平面車位所有權人仍應依法負擔修繕費用。

有關「公寓大廈及其周圍之安全環境維護事項」乃管理委員會的法定職務之ㄧ，故管理委員會當可本於權責逕行機械停車設備保養維護廠商之委任及監督。惟管理委員會之事務執行方法，仍當依規約之規定或區分所有權人會議之決議，如有違反規約或其他違法之情形，涉及私權爭執時，除得依司法途徑解決外，亦得以區分所有權人會議決議之，要求管理委員會執行該決議事項，徜管理委員會無正當理由未執行該決議，且顯然影響住戶權益者，得依條例第59條規定列舉事實及提出證據，報請主管機關依條例第48條第4款之規定，處1000元以上5000元以下罰緩，並得令其期限改善或履行義務、職務；屆其不改善者，得連續處罰。

建築物之機械停車設備係屬公寓大廈的共用部分，依據公寓大廈管理條例第36條規定，「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」及「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」乃管理委員會的職務之ㄧ，理應善盡管理維護之責。

查「菸害防治法」第13條業已明訂機械停車設備內不得吸菸，違反上開規定，經勸阻而拒不合作者，依同法第25條處新臺幣1000元以上3000元以下罰緩。 因此，大樓住戶在機械停車設備內抽菸或亂丟菸蒂，即可依法舉發。檢舉時最好能夠提供違規吸菸者的基本資料(姓名、身分證字號)；如無法取得上述資料也可以檢舉，只要提供違規的證明(照片、影片，並說明拍照或錄影的時間、地點)，將資料寄送衛生局，衛生局便會依事證告發或實地稽查輔導。

有關公寓大廈共用部分「一般」或「重大」修繕、維護及改良，應依區分所有權人會議為之，其費用分擔方式，當分別依公寓大廈管理條例第10條、第11條規定辦理。倘公寓大廈已合法召開區分所有權人會議並決議修繕機械停車設備，但部分反對之住戶拒不繳納應分擔之費用時，管理委員會當依公寓大廈管理條例第21條規定之催繳程序辦哩，以維全體區分所有權人權益。

按「區分所有權人會議決議事項之執行」乃公寓大廈管理條例第36條明定管理。
委員會的職務之ㄧ，倘主任委員或管理委員無正當理由未執行上開職務，顯然影響住戶權益者，住戶得列舉事實及提出證據，報請市政府依同條例第48條規定，處其新臺幣1000元以上5000元以下罰緩，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆其不改善或不履行者，得連續處罰。不過，繳交管理費係依區分所有權人會議之決議行之，乃本於區分所有權人間之法律關係，與管理委員會執行職務當否無關，即二者並非本於同一雙務契約關係，管理委員會縱有廢弛職務情事，住戶尚不得執此作為拒繳管理費之理由。

依公寓大廈管理條例第28條第3項規定﹕「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」；同條例第20條第1項規定﹕「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。」據此，倘社區已依法成立管理委員會，且起造人已依條例第20條規定將保管之事務移交給新管理委員會，該管理委員會即對共用部分具有實質管領力，嗣後有關共用部分(含機械停車設備)之清潔、維護、修繕及一般改良事宜，當屬新管理委員會之職責。